Bài viết

Những nội dung định giá tài sản theo phương pháp chi phí

Cơ sở

* Các bước định giá:

 - B­ước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và đang được SDTNVHQN.

 - B­ước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện có trên đất.

 - B­ước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình.

 - Bư­ớc 4: Ước tính giá trị CTXD bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành.

 -Bư­ớc 5: Tính giá trị BĐS  mục tiêu bằng cách cộng giá trị ­ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của CTXD.

* Các loại chi phí: 

Chi phí tái tạo.

 - Là chi phí hiện hành để thay thế công trình mục tiêu bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó.

  - Công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó.

- Xét về lý thuyết, “chi phí tái tạo” cho giá trị chính xác hơn, nhưng không hiện thực, vì thực tế, rất khó tìm được nguồn tài trợ để tái tạo sự lỗi thời và không hiệu quả.

b. Chi phí thay thế:

- Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời.

- Thông thường “chi phí thay thế” thấp hơn “chi phí tái tạo”, vì không tính đến chi phí tạo ra các bộ phận lỗi thời và được tính toán dựa trên vật liệu và kỹ thuật hiện đại. “Chi phí thay thế” có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với “chi phí tái tạo”.

 

Các phương pháp ước tính chi phí:

- Phương pháp thống kê chi tiết nhà xây dựng: người ta tiến hành hạng mục hóa các

nội dung công việc trong tiến hành xây dựng.

- Phương pháp so sánh thị trường: lấy chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của công trình mục tiêu.

* Ví dụ minh hoạ:

 - Một Trung tâm giải trí 5 năm tuổi có diện tích đất 3.000 m2, diện tích xây dựng là 10.000 m2. Chi phí xây dựng hiện hành ước tính là 1.500 USD/ m2. Tuổi thọ kinh tế của CTXD là 50 năm. Một mảnh đất tương tự vừa được Nhà nước cho thuê 50 năm với mức giá 2.000 USD/ m2.

 - Yêu cầu:

            Ước tính giá trị của Trung tâm để lập BCTC.

* Lời giải:

- Giá trị thị trường của đất trống:

            3.000 m2 x 2.000 USD/ m2 = 6.000.000 USD

-  Chi phí hiện hành của công trình:

            10.000 m2 x 1.500 USD/ m2 = 15.000.000 USD

- Mức giảm giá của CTXD: 

                (5/50) x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD

- Chi phí thay thế giảm giá của công trình: 

                15.000.000 USD - 1.500.000 USD = 13.500.000 USD

- Giá trị ­ước tính của BĐS . 

               6.000.000 USD  + 13.500.000 USD  = 19.500.000 USD

Theo thẩm định giá IVC

X
Hỗ trợ - CSKH